Czy umowa przedwstępna pociąga za sobą prawo do rozporządzania nieruchomością dla celów budowlanych?

Przed rozpoczęciem budowy inwestor musi wypełnić szereg obowiązków. Jednym z nich jest złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do rozporządzania nieruchomością na cele budowlane. Jest to również jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Ale nie tylko. Obowiązek taki powstaje również w momencie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych lub złożenia wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Mimo że oczywiste jest, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z tytułu własności, co dzieje się w sytuacji, gdy mamy tylko umowę przedwstępną?

Kto ma prawo do rozporządzania nieruchomością?

Katalog praw stanowiących prawo do rozporządzania nieruchomością dla celów budowlanych jest określony w ustawie - Prawo budowlane. Nie ogranicza się on jednak tylko do tytułu własności. Takim tytułem jest również prawo użytkowania wieczystego, posiadanie prawa do rozporządzania nieruchomością lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz inwestora. Budowa może być również prowadzona na podstawie stosunku zobowiązaniowego, takiego jak najem lub dzierżawa. Konieczne jest jednak, aby stosunek ten wiązał się z prawem do wykonywania robót budowlanych. Wszystkie powyższe warunki charakteryzują się swoją ostatecznością. Jak jednak podejść do umów przedwstępnych lub przyrzeczeń, które stanowią jedynie "przygotowanie" do zawarcia odpowiedniej umowy przyrzeczonej? Ostatnio kwestia ta została rozstrzygnięta.

Umowa przedwstępna

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lipca 2017 r. (II OSK 2316/16) stwierdził, że każdy stosunek zobowiązaniowy, który w swej istocie obejmuje prawo do wykonywania robót budowlanych, stanowi podstawę do rozporządzania nieruchomością. Odróżnienie umowy ostatecznej od umowy przedwstępnej jest nieuzasadnione, gdyż każda z nich stanowi i stosunek zobowiązaniowy, a ich ocena dokonywana jest na podstawie przepisów prawa cywilnego. Jeżeli zatem umowa przedwstępna lub przyrzeczenie są na tyle szczegółowe, że zawierają prawo do wykonania robót budowlanych, to inwestor może złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Czy to naprawdę takie proste?

Takie rozwiązanie może się wydawać bardzo korzystne dla inwestora. Jeżeli z różnych powodów czas zawarcia przyrzeczonej umowy opóźnia się, czy to z powodu negocjacji terminu umowy, czy innych okoliczności dotyczących którejkolwiek ze stron, to inwestor może, nie czekając na zawarcie umowy w jej ostatecznym kształcie, wystąpić do właściwego organu o pozwolenie na budowę. Pozwala to na przyspieszenie formalnych aspektów postępowania. W konsekwencji, jeżeli wniosek jest kompletny i spełnia wszystkie wymagania, możliwe jest rozpoczęcie budowy po upływie 65 dni od złożenia wniosku.

Taki termin na rozpatrzenie sprawy przez organ jest określony w Prawie budowlanym. Dobrym rozwiązaniem wydaje się być możliwość złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zanim wnioskodawca stanie się właścicielem nieruchomości. Istnieje jednak ryzyko, że w okresie wykonywania przez inwestora prac budowlanych na nieruchomości, właściciel nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas problemem może być kwestia wzajemnych rozliczeń i roszczeń. W celu uniknięcia takiej sytuacji zaleca się zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka forma umowy przewiduje wpisanie wierzytelności wynikających z umowy do księgi wieczystej nieruchomości, a więc stanowi pewną formę zabezpieczenia interesów inwestora. Ponadto, dobrym rozwiązaniem wydaje się być zawarcie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących kary umownej.

Podsumowanie

Oparcie prawa do rozporządzania nieruchomością w celach budowlanych na umowie przedwstępnej stanowi z pewnością obiecujące rozwiązanie dla inwestora, dla którego czas jest istotny. Jednak, aby zyskać więcej niż stracić, należy pamiętać o wystarczającym stopniu szczegółowości zapisów takiej umowy i jej formie. Ważne jest, aby uwzględnić nie tylko zapisy dotyczące prawa inwestora do prowadzenia prac budowlanych na nieruchomości, ale także sposób rozliczania się w przypadku ewentualnego odstąpienia właściciela przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Dlatego w interesie inwestora leży dokładne przygotowanie umowy lub zlecenie jej przygotowania specjalistom w tej dziedzinie.